借地権者になってみたい人が知っておくべきポイント

自由に使える建物を手に入れるための一般的な方法として選ばれているのが、土地と建物を同時に購入するか、土地を買って建物を建てるというものです。しかし、世の中には借地権を手に入れて建物を使う方法もあります。

借地権者に興味を持った人は一般的な買い方との違いを理解しておくことが大切なので、メリットもデメリットも確認してみましょう。

借地権者が知っておきたい借地権の種類

これから借地権者になろうと考えている人は、借地権には二種類あることをまず知っておくことが大切です。普通借地権と定期借地権の二種類があり、どちらの借地権が付いている物件を購入するかによって課せられる制限に違いがあります。

借地権はもともと建物を所有する目的で土地を借りる方法で、土地の所有権は手に入りません。地代を地主に支払いながら土地を使わせてもらう形になりますが、その賃借の期間に関して普通借地権と定期借地権では大きな違いがあります。

普通借地権の場合には最初の契約で30年間は土地を借りることが可能です。その期間が満了したら普通借地権者が希望すれば借地権設定者は原則として断ることができません。目的外の使用をしていたなどの正当な理由があれば借地権設定者である地主が更新を断ることが可能ですが、建物を使っていて特にトラブルも起こすことなく過ごしていればまず断られることはないでしょう。

更新も1回目は20年間、それ以降も10年間ずつ借地権を保証してもらうことが可能です。参考資料|相続借地権|借地権 無料相談ドットコム

これに対して定期借地権の場合には契約の更新がないのが原則です。初めに定められた契約期間が満了したら借地権者は土地を地主に返還しなければなりません。存続期間を長く設定してあれば問題はない場合が多いですが、短い場合にはもっと住みたいのに返還することになってしまって困る可能性もあります。

ただし、その不都合がある分だけ地代が安くて済む場合も多いのでよく考えて選ぶ必要があるでしょう。

借地権者になるメリットとは

借地権者になって建物を手に入れる方法の最大のメリットは購入時の支出をかなり少なくできることです。同じような立地で面積も同等な土地があったとして考えてみましょう。それが購入物件の場合に比べると、借地権付き物件の場合には2割から3割程度は安く購入できます。

土地の価格が1000万円程度の地下が安い場所であっても200万円から300万円は安くなりますが、都心部のようにある程度の面積を確保すると1億円近くなるようなところなら2000万円以上も安上がりになることもあるのです。

購入費用に関して諸費用は取引金額が高くなるほど大きくなりがちで、平均的には7%程度と言われています。

前者のケースでも200万円の7%である14万円以上、後者なら140万円以上もさらに安く土地を購入できると考えられるでしょう。土地を安く手に入れられるなら、妥協しないで住みやすい場所を選ぶことも、建物の方にお金をかけることも、ローンを減らして返済の負担を軽減することも可能です。

特に坪単価が高くて土地を購入して住むのが大変と考えられる地域に住みたいときにはメリットが大きいでしょう。

一方、借地権者は所有者ではないというのもメリットになります。土地の所有者になると税金が発生しますが、借地権を取得しても税金を納める必要はありません。具体的には購入するときに必要になる不動産取得税、所有しているだけで毎年納めなければならない固定資産税と都市計画税です。

そして、将来的に土地を売るときに地価が上がっていると譲渡所得税も納めなければならないかもしれません。このような出費を抑えられる点でも借地権付き物件には魅力があるでしょう。

借地権者になるデメリットとは

借地権者になると出費を抑えられると考えられますが、実は地代を払わなければならないので毎月の支出は増えます。ローンを利用するときには特に注意が必要で、毎月の返済額と地代を合わせて十分に返済できるかを考えなければなりません。

購入して所有権を手に入れた場合には地代は発生せず、返済額が多くなりがちで、さらに固定資産税と都市計画税の支払いが生じます。物件の保有にかかる費用を考えてみると、あまり大きな違いがないこともあるため、購入するのが良いか、借地権を手に入れた方が良いかはケースバイケースで必ず比較しましょう。

もう一つデメリットになり得るのがローンの組みにくさです。借地権は所有権に比べると担保評価額が低く、ローンの上限額が低くなってしまいがちです。自己資金を十分に持っていないと高い物件には手が出ない可能性もあるのです。

土地ではなく建物の方に十分な価値がある場合には問題ないと考えるかもしれませんが、建物は経年劣化を起こしていくので担保価値が低くなっていってしまいます。土地に比べると金融機関側も重視しないケースが多いため、借地権者になるときにはローンを組みにくいと考えておいた方が無難です。

借地権者になるのを選ぶときの問題点

借地権者になって安く物件を手に入れようと考えたときに、ふと問題に気づく人もいるかもしれません。より良い物件を探そうとしてみても、流通している物件の数が少なくてほとんど選択肢がない地域が多いのです。借地権について詳しく知っている人が少なく、住居が欲しい、オフィスや店舗を構える場所を確保したいと考えたときに購入や賃貸しか念頭に置いていない場合がほとんどです。

そのため、借地権付き物件として流通させてもなかなか借り手が見つかりにくい傾向があります。また、普通借地権の場合には契約を延長できるので、一度借地権者が決まったらそのままずっと継続という場合がほとんどです。

新しい物件の流通量も少ないため、候補が見つかりにくいのが難点と言えるでしょう。良いものに巡り会えたら買うというスタンスが重要です。

関連記事:借地権は登記する必要がある?方法は?

借地権者が知っておきたい建て替えの基本

借地権者になるときにもう一つ気にかけておきたいのが建物の扱いです。建て替えをしたりリフォームをしたりするのに地主の許可を得なければなりません。リフォームはどの程度から許可を得る必要があるかはケースバイケースですが、些細なものでも確認を取っておいた方が後々にトラブルが発生せずに済みます。

リフォームの内容によっては地主への支払いが発生することもあるので、リフォーム計画を立てるときにはまず地主に連絡を取るようにしましょう。このような手間が発生することも念頭に置いて、借地権者になるかどうかを決めるのが大切です。