借地権は登記する必要がある?方法は?

借地権とは土地を借りて使用する権利のことを言います。聞くとなるほどと思いますが、借地権とはどんなものなのか、借地権は登記する必要があるのか、費用はいくら必要なのか、どんな書類が必要なのかなど疑問を待っている方も多いのではないでしょうか。

そんな疑問に答えるため、ここでは借地権についてさまざまな角度から解説します。

借地権の登記って?

借地権の登記といっても、借地権を登記するのではありません。借りている土地に建てている建物の所有権を登記します。建物がない場合については後述します。土地を借りているというだけでは、登記をする必要はありません。

土地を借りる権利については登記は不要です。これは、借地に建物を建てるときや借地上の建物を購入するときは地主の許可が必要で、許諾がなければ実行できないためです。勝手に2つのことをすると地主も黙ってはいないでしょう。

建物の所有権を有していると、この所有者は借地権を持っていると法的に見なされます。地代を支払って他人の土地を借り建物所有を目的として利用する権利である借地権と、建物の賃貸借について定められた法律が借地借家法です。

借地借家法では借地の建物に人が居住し生活をしているときに、地主がかわってしまっても建物の所有権を有していると借地を使う権利があると定められています。これは対抗力を持つと表現され、借地の明け渡し要求を拒むこともできます。

建物の所有権登記とは?

前述したように、借地の建物を手に入れた時点で、借地権は所有者についてきます。しかし、法的には所有権を法務局に登記して初めて、所有権は認められます。この手続きには地主の許可や委任状、押印やサインは不要です。

所有権が明確にできれば登記は可能です。ただ、売買契約書は見せなくてはいけません。登記原因証明情報といって、「このような経緯で登記をする」というのが分かる書類が必要です。

建物がない場合

借地に建物がある場合には建物の所有権を登記する、ということについて説明しましたが、建物がないと借地権はそこに存在しないことになります。借地借家法とは借地にある住宅に居住し生活している方、または店舗を営業している方の権利を守る法律です。

このため、建物がない場合はこの範疇から外れます。法律も適用されません。しかし、建物がない場合は土地賃借権が発生します。資材置き場や駐車場などがそうです。ただし、立体駐車場のように構造物のあるケースは借地権を適用することもできます。

資材置き場の借地権については意見が分かれています。借地権が適用される構造物の要件としては、土地に定着している(基礎工事済み)、屋根や壁がある定義されています。用途の定義は住居、営業、物の貯蔵です。しかし、強引な方法で借地権を手にする人もいるので、借地権は認められないこともあります。

ケースバイケースで判断されるようです。

借地権と土地借地権の違い

借地権の特徴として挙げられるのが、地主がかわっても権利は継続する点が挙げられます。一方土地賃借権は地主がかわると、権利はそこで消滅します。例を挙げると駐車場のために土地を借りていても、地主が違う方に土地を売ってしまった場合は土地から出ていかなければいけません。

これは、契約期間が残っていたとしてもです。契約違反で貸し主である地主を訴えることはできますが、土地に対する権利は失ってしまいます。このようにみると、借地権は土地賃借権よりもずいぶん強い権利だと言うことができるでしょう。

生活をしている住居を失うと、路頭に迷ってしまう恐れがあるため借地借家法で借地権は守られています。

地上権

借地権は地上権と借地権の2種類に分かれます。地上権は地主が承諾しない場合でも、第三者へ借地権を売却できます。地上権は登記簿に登記をするため、非常に強い権利とも言えます。正当な事由以外は地主は更新を断れません。

なお、通常の借りた土地に家を建てて住んでいる場合、地上権を設定しているケースはまれです。鉄道や空港、地下鉄など大規模な設備を建設する場合に設定されます。これは公共交通機関であるため、恒久的に使用できるよう強い権利を必要とするためです。

借地権の種類

借地権は借地借家法で普通借地権、定期借地権、旧借地権と細かく権利が分けられています。普通借地権は存続期間が30年以上のものを言います。加えて、更新をすると継続して借りられる借地権のことです。更新後は初回20年以上、2回目以降は10年以上になっています。

また、普通借地権は、契約更新ができない場合は建物を地主に買い取ってもらうこともできる権利です。建物買い取り請求権で、地主に時価で建物を買い取ってもらえます。定期借地権は契約で定めた期間内だけ土地を借り、その後は更新できない権利です。

一般的借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付き借地権の3種類あります。契約の種類によって存続年数が異なっています。一般定期借地権は50年以上の存続期間、事業用定期借地権は10から50年未満、建物譲渡特約借地権は存続期間が30年です。

契約満了後は、一般定期借地権、事業用定期借地権は更地にして土地を返さなくてはいけません。建物譲渡特約付き借地権は。地主に建物を買い取ってもらう、借家として借地人が住むなど選択肢がいくつかあります。旧借地権は1992年の8月1日に借地借家法が施行される前の法律である借地法で定められた権利です。

旧借地権の最大の特徴は、契約を更新し続ける限りはその土地に住み続けることができるという点です。つまり半永久的に土地を借りることもできる権利です。法律は改正されていますが、旧法で土地を借りた借地人に有利な部分は現在もこの法律が適用されます。

借地権登記にかかる費用

借地権の登記に必要な費用は登録免許税、相続税、司法書士への依頼費用です。借地権に登記は不要ですが、建物の登記は必要です。建物の所有権保存登記には登録免許税が必要です。登録免許税は中古物件の場合は課税価格の1000分の4、新築物件の場合は課税価格の1000分の1.5になります。

さらに、自己居住用の特例というものがあり、新築ないし取得後1年以内に登記を行う、登記簿上の床面積面積が平方メートル以上なら税率は1000分の1に減額されます。

ほとんどのケースでこの要件は満たされるはずです。

ちなみに建物の課税価格は、一般的に各地方法務局で定められた新築建物課税標準価格認定基準表に基づいて求められます。

親族が死亡して借地権を相続した場合は相続人は相続税を納税する必要があり、借地権の相続は借地権評価額に基づいて決定されます。借地権評価額は物件によって異なり計算は困難なため、税理士、司法書士不動産鑑定士などに相談するといいでしょう。

司法書士に依頼する場合はこの料金も必要です。おおよそ3万円もあれば事足りるでしょう。

必要な書類

建物保存登記をする場合、住所証明書、住宅用家屋証明書、所有権保存登記の申請書、代理権限証明書が必要です。ちなみに代理兼証明書は司法書士に手続きを任せる場合に必要になる委任状です。土地賃借権は登記はできませんが、公正証書は組むことはできます。

契約がしっかりと履行されるために公正証書を組むのもいいでしょう。この場合は、賃貸借契約書、不動産登記済証か登記識別情報、固定資産評価証明書、印鑑証明書、本人確認書類、実印です。登記済書は地主側が持っています。

借地権の疑問

借地の建物が火事や地震などの災害で焼失、倒壊してしまった場合、建物がなくなってしまったので、借地権はどうなるのだろうという疑問がわきます。しかし、建物を立て直した場合は借地権は維持できます。災害で被害を被った場合、建て直しを行い居住、営業を続けるケースが大半だからです。

このときに借地権を解除したいなら、法務局に建物焼失登記をすると借地権は解除されます。また、土地を借りる時は地主にほぼ敷金を支払っているため、このお金はどうなるか気になる方もいるでしょう。これは、通常の賃貸物件の場合と同様に、契約期間をトラブルなく満了すれば返してもらえます。